La taxe de 3% sur les biens immobiliers français détenus par des sociétés étrangères

Un peu de lumière sur une taxe méconnue qui frappe seulement la France et pénalise fortement l’investissement foncier sur le territoire par des sociétés étrangères.

En France, toute société étrangère qui souhaite acquérir un bien immobilier français est soumise à un dispositif déclaratif prenant la forme d’un assujettissement automatique à une taxe annuelle relativement lourde de 3% de la valeur vénale du bien, sauf production d’un certain nombre d’informations. En théorie, toute société française ou étrangère dont l’actif est principalement composé de biens immobiliers français non affectés à une activité professionnelle exercée par la société, est redevable d’une taxe annuelle de 3% de la valeur vénale de ses actifs immobiliers.

Cette taxe est due au 1er janvier de chaque année et doit être acquittée le 15 mai.

Cependant, sont exonérées de cette taxe, toutes les sociétés françaises ou situées dans un Etat ayant conclu une convention fiscale avec la France, sous réserve que la société concernée fournisse l’identité de ses actionnaires.

Cette taxe est due tant au titre des détentions directes qu’indirectes, et l’obligation de révéler l’identité des actionnaires existe à chaque niveau de la chaîne de participation, jusqu’à ce qu’ils bénéficient d’une exonération de déclaration (ou bien s’acquittent de la taxe).

Il peut s’agir :

• de sociétés cotées

• de sociétés n’étant pas à prépondérance immobilière au vu de leurs actifs français,

• de personnes physiques,

• d’organismes à but non lucratif comme des associations, fondations ou mutuelles.

Dans le cas où la taxe est due par l’une des sociétés interposées dans la chaîne de détention d’un bien immobilier, toutes les sociétés situées entre le bien immobilier et le redevable de la taxe sont redevables de son paiement. Ainsi, le fisc peut inscrire une hypothèque légale du Trésor sur le bien immobilier pour en obtenir le recouvrement.

Cas d’exonérations de la taxe des 3%

Société Cotée : Exonération totale. Pas d’engagement, ni d’information à fournir.

Société Française : Pas de taxe si un engagement est pris.

Société au Royaume-Uni : Pas de taxe si l’information est fournie ou si un engagement est pris.

Société au Luxembourg : Pas de taxe si les actifs français sont principalement mobiliers (les sociétés foncières cotées ne sont pas considérées comme des actifs immobiliers mais comme des investissements financiers).

Société Américaine : Pas de taxe si l’information est fournie.

Société Hollandaise : Pas de taxe si l’information est fournie ou si un engagement est pris.

Société aux BVI : La taxe annuelle de 3% est due.

L’AVIS DE L’EXPERT

Cette taxe soulève des difficultés récurrentes en matière de création de fonds immobiliers français, en ce qu’elle rend difficile l’investissement de biens immobiliers sur le territoire par des structures offshore, que recherchent souvent des personnes physiques. On aura donc intérêt à orienter sa recherche vers l’usage d’une SCI Française, détenue par une IHC (International Holding Company) en Grande-Bretagne.

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