Habituellement, les marchands de biens sont des personnes qui achètent des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre, ou qui souscrivent des actions ou parts de ces sociétés en vue de les revendre (art. 35-I-1° du Code Général des Impôts).

Les marchands de biens subissent deux niveaux d'imposition D'une part, une TVA sur marge réalisée entre le prix d’achat et le prix de vente qui se situe aux alentours des 19% et d’autre part, un impôt sur les sociétés s’élevant environ à 33% des bénéfices. A cela s’ajoute l’impôt sur le reversement de dividendes et l’impôt sur le revenu.

La création d’une société à Londres avec une succursale en France ou un Bureau de représentation au cas par cas s’avère être une solution fiscalement intéressante permettant de réduire de façon conséquente l’imposition Offshore.Selon le montage choisi, l'imposition se situe entre 4% et 20 % au global. Voir également notre page sur le Royaume Uni.

A titre de comparaison, vous trouverez ci-dessous un rappel des diverses formes de fiscalité françaises en fonction du statut choisi.

De par leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les marchands de biens bénéficient d'un régime fiscal spécifique.

A. PROCESS D’IMPOSITION DES REVENUS

A. PROCESS D’IMPOSITION DES REVENUS

La détermination des pertes et profits des marchands de biens est déterminée selon les règles de droit commun concernant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

De fait, le bénéfice imposable correspond à la différence entre le prix de vente des immeubles et leur prix de revient, les frais et charges venant en supplément.

L’exercice de cette activité peut se faire en tant que :

• Entreprise individuelle : les profits sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie BIC. Toutefois, le marchand de biens est exclu du régime de la micro-entreprise, ainsi que du statut d’auto-entrepreneur ;

• Société commerciale : les profits sont soumis à l’impôt sur les sociétés (SA, SARL, etc.) ; la taxation du bénéfice sur la société est fixée à 15% jusqu’à 38.120 Euros sous certaines conditions, et au-delà à 33,33% ;

• Société de personnes (SNC, SCS, etc.) : n’ayant pas pris l’option de l’impôt sur les sociétés, les membres de la société sont de fait imposables à l’IR, dans la catégorie BIC ; chaque membre selon la part correspondant à leurs droits sociaux, selon les profits dégagés.

B. RÈGLES A APPLIQUER POUR LA TVA

a) Base d’imposition

La base d’imposition des marchands de biens est établie selon la marge brute et non selon le prix de vente du bien. Cette marge est la différence entre le prix de vente et les sommes versées par le vendeur, quel qu’en soit l’objet, pour l’achat du bien (sommes versées au propriétaire précédent, honoraires, droits d’enregistrement, etc.).

Il est à noter que lors de l’engagement de travaux de rénovation par le vendeur, leur coût ne vient pas augmenter le prix d’achat de l’immeuble.

b) Taxation

Seul le régime réel normal est applicable aux marchands de biens qui, ainsi, ne peuvent pas bénéficier de la franchise en base de TVA ou du régime réel simplifié. Les marchands de biens doivent faire leur déclaration et payer la TVA selon une déclaration CA3 dans les conditions de droit commun.Le taux de TVA à appliquer aux mouvements des marchands de biens est de 19,60%.

C. PARTICULARITES OBLIGATOIRES

Les obligations ci-après s’imposent au marchand de biens :

• Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui implique d’établir une déclaration d’existence, avec un délai d’un mois à compter du début des opérations auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie à laquelle il est rattaché (formulaires M0 ou P0) ;

• Mise à jour quotidienne d’un répertoire à colonnes non sujet à timbre, sans blanc, sans interligne, et dans l’ordre des numéros, faisant apparaître tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété, et globalement, tous les actes liés à la profession ;

• Enregistrement des actes précités dans un délai de 10 jours, excepté dans le cas où ils ont été établis par un notaire ;

Soumission du répertoire à colonnes, des livres et documents comptables, aux agents des impôts.

a) Lors de l’achat de biens

• Les acquisitions d’immeubles sont les seules à supporter un droit d’enregistrement. Elles peuvent toutefois disposer d’un régime de faveur et avoir un droit au taux réduit de 0,715%.

• Afin que cet avantage puisse s’appliquer, il est impératif que le marchand de biens retienne ces deux conditions :

• Conformité aux particularités obligatoires qui lui sont dévolues (voir ci-dessus)

•

S’engager, dans l’acte d’achat, à revendre l’immeuble dans un délai de 4 ans ; ce délai est réduit à 2 ans pour les immeubles vendus par lots, ce qui déclenche le droit de préemption du locataire d’un local à usage d’habitation.

Au cas où le marchand de biens ne tient pas son engagement de revente dans les 4 ans, il devra alors s’acquitter des droits de mutation dus, augmentés d’un intérêt de retard de 0,40% par mois (à partir du jour où les droits devaient être acquittés).

b) Lors de la revente du bien

Soumission aux droits de mutation selon les conditions de droit commun lors de la revente du bien, droits étant à la charge de l’acheteur.

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