Etats-Unis : fiscalité et investissements immobiliers

Utiliser une société américaine au Delaware pour acheter un bien immobilier aux Etats-Unis

Il n’est pas nécessaire d’être résident américain pour posséder un bien immobilier ou pour ouvrir une société aux Etats-Unis.

Il est judicieux d’ouvrir une "corporation" (SARL américaine) pour soutenir l’acquisition de votre patrimoine immobilier aux Etats-Unis et vous protéger contre la loi du FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980) qui impose, en cas de cession du bien, la retenue à la source de 10% du montant de la vente. Cette retenue ne sera remboursée qu'en prouvant au trésor américain, qu'aucune taxe ne lui est due, et cette procédure peut durer près d’un an. D’autre part, dans le cadre d’un revenu locatif, si la propriété est au nom d’un non-résident, la retenue est de 36% (contre 26% en France).

Pour minimiser les droits de succession – taxation dès les premiers 60.000 $ pour les étrangers – la société peut être utilisée. Mais la meilleure protection demeure dans la création d’une société offshore aux BVI qui devient alors le principal actionnaire de votre société américaine.

Les sociétés sont toutes similaires à la SARL Française et sont de deux types : "Corporation" ou "Limited Liability Corporation" (LLC). Dans les 2 cas, il n’y a pas de dépôt de capital et le coût du renouvellement est de l’ordre de 2.500 $ par an. La "Corporation" n’est pas limitée à un objet particulier et peut couvrir un large éventail d’activités.

L’état du Delaware n’impose pas d’impôt sur le revenu personnel. Ainsi, les contribuables ne sont assujettis à aucun impôt, qu’il soit national ou fédéral.

La LLC

La LLC est une nouvelle forme juridique créée dans certains états depuis 1982.

Elle est une émanation de la société en nom collectif (société de personnes physiques) avec des particularités liées à la SARL française.

Pour le droit américain, on pourrait dire qu'elle est un mélange de la Corporation et d’un Partnership.
Les membres n'engagent pas leur responsabilité personnelle comme dans un Partnership.

Leur responsabilité est limitée au montant de leur apport sauf, bien sûr, si les membres ont donné des cautions personnelles à certains prêts. Les étrangers peuvent être "membres" et le nombre des membres n'est pas limité.

Ces sociétés ne sont pas directement imposables. Seuls leurs membres sont imposables sur leurs revenus personnels qui sont calculés par le produit du taux de participation détenu dans la société et du résultat net (bénéfices) de la LLC.

L’AVIS DE L’EXPERT - Par Nadav BENSOUSSAN, Fondateur France Offshore

Acheter un bien immobilier par le biais d’une société au Delaware permet aux non-résidents américains d’optimiser, en toute légalité, la fiscalité sur les revenus locatifs et la plus-value à la revente, ce que ne permettent pas les achats en nom propre.

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