Acquisition immobilière à l’étranger avec ou sans société offshore

De plus en plus de français décident d'investir une partie de leurs économies à l'étranger, principalement dans un investissement immobilier.

Pourquoi investir à l'étranger ?

La hausse galopante des prix de l'immobilier en France fait qu'il devient de plus en plus difficile à de nombreux français d'investir dans leur propre pays, en dehors de l'acquisition de leur résidence principale. Nous ne sommes plus les plus riches, loin de là. Sinon, comment expliquer qu'aujourd'hui les anglais, les hollandais et les allemands achètent nos belles maisons partout en France si ce n'est que pour eux cela n'est pas coûteux, car leur pouvoir d'achat est supérieur au nôtre. Certes, les propriétaires fonciers s'enrichissent avec de confortables plus-values, mais en retour les prix de l'immobilier dans nos belles zones côtières flambent et deviennent inabordables pour le français moyen. Les prix sur notre marché immobilier étaient déjà très haut et le potentiel de plus-value à la revente devient de plus en plus limité, voire nul.

Les crises que traversent nos sociétés européennes amènent aussi de nombreuses personnes à penser qu'il est temps d'aller voir ailleurs pour trouver un peu de calme et de tranquillité.

Les avantages

Pour toutes ces raisons, de plus en plus de français achètent de très belles demeures pour moins de 200.000 € au Maroc, aux Etats-Unis, en Tunisie, ou vont s'installer en Grèce, en Croatie, en Espagne, au Costa Rica, et de plus en plus au Mexique, au Brésil et en Thaïlande.

Au Maroc par exemple, de nombreux investisseurs utilisent des sociétés à Gibraltar pour la détention de « ryads», des maisons d'hôtes. L'Angleterre, avec ses sociétés IHC (International Holding Company) non taxées sur les plus-values, estégalement très appréciée pour des investissements en Espagne et à l'international.

Cette tendance est très fortement à la hausse et il n'y a aucune raison pour que cela cesse.

Les échanges bancaires sont de plus en plus rapides et sûrs. En effet, transférer d'importantes sommes d'argent au Maroc, en Asie ou au Brésil, par exemple, ne prend guère plus de trois jours, ne comporte aucun risque et s'effectue à un coût dérisoire. Il en va de même pour les virementsbancaires directs desretraites n'importe où à l'étranger. (Bien que cela ne soit pas indispensable avec les nouvelles cartes ATM qui proposent des retraits illimités à l'international.)

Les français sont donc de plus en nombreux à investir à l'étranger, que ce soit pour y vivre ou pour y constituer un patrimoine immobilier. Les potentiels de plus-value y sont plus importants et sans aucune comparaison avec ce que l'on peut voir en France ou en Europe.

ASPECTS JURIDIQUES ET FISCAUX

Un français est tout à fait libre d'investir dans l'immobilier d'un autre pays, y compris pour des bâtiments à usage professionnel, commercial ou industriel. Tout résident français qui souhaite acquérir un bien immobilier hors de France doit cependant disposer d'un certain nombre d'informations juridiques et fiscales.

Aspects juridiques

Quelle loi s'applique à la vente ?

C'est dans la plupart des cas la loi du lieu où se situe du bien, c'est pourquoi il faut bien connaître son régime juridique local.

Dispose-t-on à l'étranger des mêmes protections qu'en France ?

En France, le notaire procède à un certain nombre de vérifications destinées à assurer la sécurité de la vente (situation cadastrale, hypothécaire, locative, servitudes existantes), mais tous les pays n'accordent pas à l'acquéreur des garanties aussi importantes qu'en France : garantie des vices cachés, certificat de surface, recherche d'amiante, de termites …

Quelle loi s'applique au moment d'une succession ?

Selon les règles françaises de droit international privé, la succession immobilière est régie par la loi du lieu où se situe de l'immeuble.

Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, le droit espagnol s'appliquera pour en régir la dévolution lors du règlement civil ou fiscal de la succession.

Et pour le prêt conclu par un emprunteur français auprès d'un prêteur étranger ?

Le prêt est régi par la loi choisie expressément par les parties. À défaut de choix, il s'agit de la loi de l'état où se situe le siège de l'établissement prêteur. Cela veut dire que l'emprunteur pourra s'adresser à un établissement financier français ou étranger s'il le souhaite, mais que la garantie hypothécaire sera prise en compte selon les règles en vigueur dans le pays de situation de l'immeuble.

Aspects fiscaux

Comment sont taxées les plus-values immobilières ?

À défaut de convention internationale, les plus-values réalisées hors de France par un résident français sont en principe imposables en France.

Dans le cas contraire, la plupart des conventions signées par la France attribuent le droit d'imposer les revenus locatifs à l'état où se situele bien immobilier. Pour éviter une éventuelle double imposition, l'impôt acquitté dans l'État de situation de l'immeuble donne lieu à un crédit d'impôt correspondant aux revenus issus de ce bien immobilier imputable sur l'impôt de l'État de résidence.

Quelle règle s'applique aux droits de mutation à titre gratuit ?

En l'absence de convention internationale, les immeubles transmis, à l'étranger ou en France, sont taxés en France dès lors que le défunt ou le donateur est domicilié en France. Il en est de même si l'héritier ou le donataire y est domicilié pendant au moins six des dix années précédant celle au cours de laquelle les biens sont transmis (article 750 ter du Code Général des Impôts). N'échapperont donc aux droits de mutation à titre gratuit que les biens étrangers dont la mutation ne met en jeu que des personnes domiciliées hors de France. Pour atténuer le risque de double imposition, l'impôt acquitté à l'étranger pourra, sous certaines modalités, s'imputer sur l'impôt français (article 784 du Code Général des Impôts).

Et l'impôt sur la fortune ?

En l'absence de convention internationale, l'investisseur résident fiscal français sera imposable à raison de tous ses biens situés en France ou à l'étranger. Le risque de double imposition disparaîtra par l'application de l'article 784 du Code Général des Impôts. Les conventions qui existent sont très diverses, il faudra toujours s'y référer.

L’AVIS DE L’EXPERT - Par Nadav BENSOUSSAN, Fondateur France Offshore

Qu'en est-il d'une société étrangère offshore qui souhaite acquérir un bien immobilier en France ?

En France, toute société étrangère qui détient des biens immobiliers sur le territoire est soumise à une taxe annuelle de 3% de la valeur vénale de ses actifs immobiliers, sauf à produire l'identité de tous ses actionnaires. Ce n'est pas le cas dans le reste de l'Europe où l'imposition est la même pour les personnes physiques ou morales, comme une société offshore par exemple. Cette société sera généralement choisie dans un pays attrayant par son image et sa fiscalité, comme le Royaume-Uni où les sociétés IHC (International Holding Company) ne sont pas soumises à l'impôt sur les revenus et sur les plus-values immobilières.

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